Риэлтор проверяет бумаги. Но дом продаётся не бумагами, а конструкциями, узлами и инженерией — и именно там лежат деньги, которые вы доплатите после сделки. Я смотрю объект глазами человека, который эти дома строил, ремонтировал и потом в них жил.
Через месяц после сделки никто не вспомнит про торг. Вспомнят про текущую кровлю, промерзающие углы и котёл, который не запускается.
Не «в целом хороший дом», а конкретный перечень: что работает, что доживает, что придётся менять и сколько это стоит.
Фундамент и его состояние, трещины и их причина, стены, перекрытия, несущие узлы. То, что нельзя переделать без остановки жизни в доме.
Покрытие, вентиляция подкровельного пространства, примыкания, водосток, снегозадержание. Самая частая статья незапланированных расходов.
Отопление и его запуск, дымоходы и вентиляция, электрика, вода и канализация. Здесь «сделано красиво» чаще всего значит «сделано неправильно».
Вода и грунты, отмостка и ливневка, съезды и дороги, сети и подключения, что будет строиться рядом. Влияет на цену и на нервы.
Соответствие объекта документам и фактическому использованию, возможность того, что вы планируете: перепланировка, перевод в жилое, бизнес.
Сколько объект будет стоить в год: отопление, обслуживание, ремонты. Иногда дешёвый на входе объект дороже дорогого на горизонте пяти лет.
От «хочу дом» до подписанной сделки. На каждом шаге количество вариантов уменьшается, а ясность растёт.
Разбираем, что именно вам нужно: площадь, участок, назначение, бюджет на входе и на эксплуатацию. Половина ошибок делается здесь — когда покупают «то, что понравилось по фото».
Из 20 объектов оставляем 5. Часть отсеивается бесплатно — по фото, планировке, году, документам и описанию: видно за минуту, что смотреть нечего.
Из 5 остаётся 2–3. Дальше — пристальное изучение с выездом: конструкции, узлы, инженерия, участок. С прибором и руками, а не по картинке.
Перечень недостатков крупными мазками, примерная стоимость недоделок и переделок, список критических недостатков, мешающих эксплуатировать объект по назначению.
С цифрами на руках. Не «мне кажется, дорого», а «кровля требует замены, это N рублей, вычитаем из цены».
Что должно быть исправлено до подписания, что фиксируется в акте, что вы принимаете как есть и с какой скидкой.
Не заменяет выезд, но отсекает то, что не стоит даже поездки.
Дом в объявлении, 11,3 млн. Фотографии продавца — с пометками по каждому узлу. Так выглядит разбор до выезда: видно, что крыша — это не «косметика».
Что находят на объектах до сделки — с годами и цифрами.
Критические дефекты конструкций, которых не видел никто до осмотра.
Разбор кейса →Купили картинку. Смета переделок — почти 900 тысяч сверх цены.
Разбор кейса →Поездка отменена по фотографиям: кровля под переделку узлов.
Разбор кейса →Нашли до сделки — и превратили в скидку, а не в расходы.
Разбор кейса →Базовые условия. Итог зависит от объекта и региона — считаем до начала работы, а не по факту.
10 часов работы эксперта: смотрим 3–5 объектов, считаем их, помогаем договориться. Обычно занимает неделю-две.
Один объект, одна задача, конкретный ответ. Если сомневаетесь — начните с этого.
10 часов эксперта, выезды: смотрим 3–5 объектов, считаем и торгуемся с продавцом.
Минимум 2 часа. Для тех, кто уже нашёл объект и хочет проверить его перед сделкой.
Акт осмотра, карта осмотра, перечень недостатков, приложения к сделке.
Минимум 3 дня плюс накладные расходы — транспорт, проживание.
Условия без предоплаты: работаю за 50% от суммы экономии, которую нахожу — на торге и на предотвращённых расходах первого года эксплуатации. Депозит для начала работы — 100 000 ₽. Пример: объект за 8 000 000 ₽, аргументированный торг дал 20% — 1 600 000 ₽ экономии, гонорар 800 000 ₽. По предоплате тот же результат стоит меньше.
Пришлите ссылку на объявление или фотографии — скажу, стоит ли ехать смотреть. Часто ответ «не стоит» уже экономит человеку поездку и неделю времени.
НДС не облагается, чек НПД. ИП, ИНН 391201070936. Условия и цены подтверждаются перед началом работы — на расчёт влияют объект, регион и объём.
Оставьте телефон — перезвоню или напишу в мессенджер в течение рабочего дня. Достаточно одной строки: что за объект и что нужно проверить.